{"id":4226,"date":"2020-05-11T21:33:49","date_gmt":"2020-05-11T21:33:49","guid":{"rendered":"https:\/\/mersanlaw.com\/?p=4226"},"modified":"2025-06-30T22:20:58","modified_gmt":"2025-07-01T02:20:58","slug":"la-catastrofe-de-chernobyl-y-el-control-de-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mersanlaw.com\/pt\/blog\/la-catastrofe-de-chernobyl-y-el-control-de-alquileres\/","title":{"rendered":"A cat\u00e1strofe de Chernobyl e o controle dos alugu\u00e9is"},"content":{"rendered":"
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Escrito por Tom\u00e1s Mers\u00e1n Riera, Socio<\/h3>

\u2709\ufe0f tomasmersan@mersanlaw.com<\/p><\/div><\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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El colapso de un experimento socioecon\u00f3mico: la Uni\u00f3n Sovi\u00e9tica<\/h5>

La Uni\u00f3n de Rep\u00fablicas Socialistas Sovi\u00e9ticas, mejor conocida como la Uni\u00f3n Sovi\u00e9tica, creada en 1922, fue una federaci\u00f3n de 15 rep\u00fablicas localizadas en parte de Europa y Asia, cuyo sistema pol\u00edtico y econ\u00f3mico estuvo dominado por un partido pol\u00edtico comunista.<\/p>

Influenciada esencialmente por las ideas de Karl Marx, y luego las de Vladimir Lenin, la Uni\u00f3n Sovi\u00e9tica ten\u00eda una filosof\u00eda de gobierno basada principalmente en una acentuada intervenci\u00f3n en la econom\u00eda, centralizada mediante un Estado unipartidista. Este modelo de gobierno apuntaba a una organizaci\u00f3n socioecon\u00f3mica bajo un esquema central de control de los medios de producci\u00f3n, ausencia de la propiedad privada, entre otros.<\/p>

Con una historia marcada por controvertidos escenarios sociales, el m\u00e1s pernicioso de todos llegar\u00eda un tr\u00e1gico 26 de abril de 1986. A 18 kil\u00f3metros de la ciudad de Chernobyl, en la central nuclear Vladimir Ilich Lenin, ocurrir\u00eda un accidente de fatales consecuencias. Una explosi\u00f3n de hidr\u00f3geno dentro del n\u00facleo trajo como consecuencia la destrucci\u00f3n de la tapa del reactor 4 de la planta, lo que a su vez provoc\u00f3 un incendio y la emisi\u00f3n de productos de fisi\u00f3n en la atm\u00f3sfera. Todo ello condujo a una de las mayores cat\u00e1strofes nucleares y medioambientales de la historia. Aunque existen teor\u00edas muy diversas respecto de la mortalidad real del accidente, uno de los \u00faltimos estudios de la Organizaci\u00f3n Mundial de la Salud estima que el mismo habr\u00eda causado un total de 9.000 muertes, ocasionadas directa e indirectamente por los efectos de la radiaci\u00f3n.<\/p>

Fuera del episodio vivido en la planta nuclear, la verdadera cat\u00e1strofe de la Uni\u00f3n Sovi\u00e9tica se dio a trav\u00e9s de las varias d\u00e9cadas de represi\u00f3n e imposici\u00f3n del r\u00e9gimen impulsado, con atroces violaciones a los derechos humanos, y que adem\u00e1s de haber probado ser un rotundo fracaso econ\u00f3mico y social, cost\u00f3 la vida de millones de personas.<\/p>

Seg\u00fan algunas fuentes, el propio Mikhail Gorbachev, l\u00edder de la organizaci\u00f3n en 1986, habr\u00eda declarado que el accidente de Chernobyl fue una de las principales causas del colapso de la Uni\u00f3n Sovi\u00e9tica. Sin dudas, marc\u00f3 el inicio del fin de un experimento social que acab\u00f3 siendo uno de los episodios m\u00e1s terror\u00edficos en la era moderna de la historia de la humanidad.<\/p>

Un familiar experimento socioecon\u00f3mico: ley de control de alquileres<\/h5>

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Hace unos d\u00edas se dio a conocer un proyecto de ley a ser presentado por miembros del Partido Frente Guaz\u00fa, denominado \u201cLEY DE ALQUILERES PARA LA VIVIENDA\u201d.<\/p>

Entre las exposiciones de motivos, la antesala del texto del proyecto menciona el derecho constitucional prescripto en el art\u00edculo 100 de la Carta Magna, el derecho a la vivienda. El proyecto, entre otros argumentos, menciona que la vivienda es un derecho, y que por lo tanto, no puede estar sometido solamente a \u201cmeras\u201d reglas de oferta y demanda.<\/p>

Los principales ejes del proyecto de ley son los siguientes: 1) Prohibiciones a los locadores 2) Fijaci\u00f3n de precios 3) Expropiaciones, y 4) Subsidios.<\/p>

Prohibiciones.<\/em> Principalmente, se proh\u00edbe a los locadores a hacer discriminaciones al momento de alquilar las viviendas (sexo, raza, orientaci\u00f3n sexual, etc.) Adem\u00e1s, se prev\u00e9 un m\u00ednimo de espacio a ser alquilado, entre otras cosas.<\/p>

Fijaci\u00f3n de precios.<\/em> Se proh\u00edbe el cobro de comisiones a los agentes inmobiliario. Se establece un marco regulatorio que define el precio de alquiler en raz\u00f3n del salario m\u00ednimo y el espacio arrendado. Por ejemplo: en caso de viviendas de m\u00e1s de 10 a\u00f1os de construcci\u00f3n, de 1 ambiente, con una superficie de 9 \u2013 20 m2, el precio m\u00e1s bajo corresponde al 25 % del salario m\u00ednimo.<\/p>

Expropiaciones.<\/em> La ley prev\u00e9 la expropiaci\u00f3n, por parte de los municipios, de los inmuebles privados urbanos, que tengan deudas impositivas y hayan sido \u201cabandonados\u201d por el per\u00edodo de 2 a\u00f1os o m\u00e1s.<\/p>

Subsidios.<\/em> Tambi\u00e9n se establece el derecho a recibir un subsidio por parte del Estado, con creaci\u00f3n de un \u201cFondo Estatal de Apoyo al Alquiler\u201d, destinado a refacciones en inmuebles expropiados y pagos de alquileres a familias y personas con prioridad enumeradas en la ley.<\/p>

Este proyecto tiene muchas normas cuestionables, como lo son las expropiaciones y los subsidios. En este art\u00edculo, sin embargo, nos enfocaremos en la cuesti\u00f3n fundamental: la fijaci\u00f3n de precios de alquileres. \u00c9sta merece un an\u00e1lisis jur\u00eddico-econ\u00f3mico, cuyos efectos colisionan directamente con la propuesta a ser presentada ante el Congreso.<\/p>

Veamos de qu\u00e9 se tratan estos efectos.<\/h5>
Fijaci\u00f3n de precios y distorsiones en el mercado<\/h6>

La propuesta presentada confronta con principios b\u00e1sicos -pero vitales- de una econom\u00eda de libre mercado, que establecen que los precios deben regirse por las leyes de oferta y demanda, y no por una fijaci\u00f3n -discrecional- de precios establecida por el Estado.<\/p>

Aunque en principio pareciera que la determinaci\u00f3n de precios de alquileres tiene un prop\u00f3sito socialmente \u201cjusto\u201d, lo cierto es que las potenciales consecuencias econ\u00f3micas podr\u00edan ser m\u00e1s perjudiciales que sus beneficios. La teor\u00eda econ\u00f3mica reconoce que el fijar precios, tanto en este rubro como en otros, podr\u00eda generar ciertas distorsiones en el mercado, de graves consecuencias.<\/p>

La primera consecuencia distorsiva tiene relaci\u00f3n con el sector de la demanda. La ley prev\u00e9 que los precios se fijen por debajo de los precios de mercado. Es decir, que los precios de alquileres sean m\u00e1s baratos. L\u00f3gicamente, esto podr\u00eda tener uno de los efectos deseados de la ley: que aumente la demanda y que m\u00e1s personas obtengan viviendas. Ahora, el problema ocurre cuando los precios son tan bajos que se presenta una \u201csobredemanda\u201d, incapaz de ser satisfecha por la oferta.<\/p>

La pregunta que sigue es la siguiente: \u00bfQu\u00e9 ocurre cuando hay una sobredemanda? Esto significa que la oferta lleva \u201cla delantera\u201d en el negocio. Ante un sinf\u00edn de candidatos posibles, el oferente tiene la opci\u00f3n de elegir entre ellos. Esto da lugar, contrariamente a lo que propone el proyecto, a discriminaciones, nepotismo, sobornos e incluso, en un extremo, a un mercado negro de alquileres, al margen de la legalidad.<\/p>

Adem\u00e1s, podr\u00edan generarse ineficiencias en el sentido de que la asignaci\u00f3n de recursos (viviendas) no se establece en base a qui\u00e9n los valora m\u00e1s. Vale decir, de acuerdo a qui\u00e9n est\u00e1 dispuesto a pagar m\u00e1s. As\u00ed, por ejemplo, una sola persona podr\u00eda terminar alquilando una vivienda m\u00e1s grande de la que necesita, simplemente porque el precio es muy bajo y tiene el poder adquisitivo para hacerlo; as\u00ed, tal vez ocupando el lugar que una numerosa familia podr\u00eda requerir.<\/p>

Todo esto, sin contar con el exceso de demanda que, en alg\u00fan punto, no podr\u00e1 ser cubierto por la oferta. Esta situaci\u00f3n, tambi\u00e9n contraria a los prop\u00f3sitos de la ley, terminar\u00e1 por dejar sin vivienda a muchas personas.<\/p>

El segundo efecto distorsivo est\u00e1 asociado con la oferta. La ley ofrece una plataforma de \u201cdesincentivos\u201d a la producci\u00f3n. En la medida en que los precios fijados sean m\u00e1s bajos, los m\u00e1rgenes de ganancia de los productores de viviendas ser\u00e1n menores. Naturalmente, esto har\u00e1 que los productores no tengan motivos suficientes para invertir en el negocio de alquileres. El rubro dejar\u00e1 de ser atractivo para los negocios. Eventualmente, esto no solamente llevar\u00e1 a una reducci\u00f3n de la oferta, lo que incluso empeora la situaci\u00f3n descripta anteriormente, sino que tambi\u00e9n conducir\u00e1 a una oferta de menor calidad. Dado que los m\u00e1rgenes de ganancia ser\u00e1n menores, los oferentes estar\u00e1n obligados a reducir los costos de inversi\u00f3n. En consecuencia, los productos ofrecidos tender\u00e1n a perder calidad.<\/p>

En tercer y \u00faltimo lugar, ante este escenario de d\u00e9ficit en la oferta y de demanda insatisfecha, el \u00fanico camino viable para recuperar el terreno perdido es\u2026 \u00a1volver a un aumento de los precios de alquileres! Que podr\u00edan ser incluso m\u00e1s altos de los originalmente ofertados (y regulados). Como vemos, esta es una nefasta y contraintuitiva consecuencia, parad\u00f3jica con lo que la ley pretende como objetivo social.<\/p>

Finalmente, queda una \u00faltima interrogante. Si existe un problema social en el que muchas personas no tienen acceso a viviendas, como el que se presenta actualmente, entonces, \u00bfc\u00f3mo hacemos para obtener alquileres m\u00e1s baratos y accesibles para todos? La econom\u00eda de libre mercado ha ofrecido una respuesta a esta pregunta. Y el \u00fanico camino -sostenible- es el de aumentar la oferta a trav\u00e9s de mecanismos que incentiven la producci\u00f3n. Puesto que, en la medida en que sea beneficioso para los productores invertir en el negocio, habr\u00e1 m\u00e1s oferta. Y en la medida en que haya m\u00e1s oferta, mejorar\u00e1 la calidad de las viviendas, bajar\u00e1n los precios, y los consumidores tendr\u00e1n m\u00e1s alternativas para satisfacer sus necesidades.<\/p>

Fracasos alrededor del mundo<\/h6>

Fuera del marco te\u00f3rico, que puede presentar un margen de error en el modelo y en las predicciones, a\u00fan m\u00e1s importantes y elocuentes son las experiencias emp\u00edricas, como las vividas por el pueblo sovi\u00e9tico durante varias d\u00e9cadas del siglo pasado.<\/p>

Esto es lo que ocurri\u00f3 en varias ciudades que implementaron esta \u201csoluci\u00f3n\u201d al problema social de las viviendas.<\/p>

Las ciudades de Nueva York, Boston y San Francisco son algunas de las principales ciudades de EE.UU. que han implementado la pol\u00edtica de control de alquileres. Sin \u00e9xito. Algunos datos de expertos norteamericanos arrojan las siguientes cifras bajo este esquema de regulaci\u00f3n: en Nueva York, el 21% de los inquilinos ocupaba inmuebles con un n\u00famero de habitaciones distinto del que necesitaba. En Boston, se present\u00f3 evidencia del deterioro en el mantenimiento de las propiedades. Fuera del control de alquileres, las viviendas ten\u00edan un 6% menos de probabilidades de experimentar estos problemas. En San Francisco, el control de alquileres redujo la oferta en un 15%.<\/p>

Por su parte, Europa no fue la excepci\u00f3n. Par\u00eds y Berl\u00edn son los casos m\u00e1s actuales y representativos. Par\u00eds experiment\u00f3 una reducci\u00f3n id\u00e9ntica a la ocurrida en San Francisco, con un 15% de baja en la oferta. Esto se traduce en cerca de 10.000 viviendas que se dejaron de ofertar. En Berl\u00edn el propio mercado present\u00f3 un freno a la ejecuci\u00f3n de la regulaci\u00f3n, con un rango que oscila entre el 66% y el 95% de las propiedades en alquiler con un precio por encima del regulado por ley.<\/p>

Vale destacar que el control de alquileres en estas ciudades realiza un estudio de mercado previo y, mayormente, fija un \u201ctope\u201d al precio del alquiler, para evitar abusos en los precios. Esto se diferencia del proyecto nacional, en el cual se pretende fijar un precio \u00fanico. Esta situaci\u00f3n lo hace mucho menos flexible y m\u00e1s distorsivo para el mercado.<\/p>

Conclusiones<\/h6>

La propuesta a ser presentada en el Congreso Nacional, a juzgar por la forma en la que se pretende solucionar un problema de \u00edndole social, presenta defectos t\u00e9cnicos fundamentales, que pueden afectar y distorsionar el mercado. Esto, a su vez, fuera de solucionar el problema, a mediano y largo plazo, lo empeora, al punto tal que revertir el proceso implicar\u00eda un camino m\u00e1s largo y complejo.<\/p>

De acuerdo a los expertos en la materia, el control de alquileres est\u00e1 entre uno de los temas menos controversiales y mejor entendidos en la ciencia econ\u00f3mica. La ley de control de alquileres tiene errores conceptuales desde el punto de vista de la teor\u00eda econ\u00f3mica, que ha sido probada desde la experiencia, en las principales ciudades del mundo. Nuestras ciudades no ser\u00e1n la excepci\u00f3n. La fijaci\u00f3n de precios de viviendas no es una soluci\u00f3n para obtener precios m\u00e1s bajos y mayor oferta. Cuanto menos, no es una soluci\u00f3n sostenible en el tiempo. Y podr\u00eda tener consecuencias perjudiciales para nuestra sociedad.<\/p>

Tal como sucedi\u00f3 durante varias d\u00e9cadas con la Uni\u00f3n Sovi\u00e9tica, con la cual qued\u00f3 demostrado que los gobiernos populistas solamente generan hambruna y desidia en los pueblos, la regulaci\u00f3n del precio de alquileres alrededor del mundo nos ense\u00f1\u00f3 que este experimento econ\u00f3mico-social tambi\u00e9n es capaz de generar graves consecuencias en el bienestar de las personas.<\/p>

A sabiendas del resultado, \u00bfqui\u00e9n estar\u00eda dispuesto a repetir la historia y detonar otra explosi\u00f3n en la planta nuclear de Chernobyl?<\/p>

Ya lo advert\u00eda el economista sueco Assar Lindbeck, en una de sus provocadoras frases: \u201cJunto con el bombardeo, el control de alquileres es la forma m\u00e1s efectiva para destruir una ciudad\u201d.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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